宜昌山水華庭或存土地污染風險

“你有擔憂，就不要買我的房啊！”四十來歲的盛益平攤開雙手，浙式普通話里明顯摻雜著火藥味。

宜昌鬧市區一座老紡織廠辦公樓房間里，初冬的窗外陽光燦爛，屋內略顯寒意。2年前，盛益平放棄副處級職位，著手負責宜昌“山水華庭”地產開發項目，彼時躊躇滿志。讓他沒有預料的是，這個項目一波三折。

據時代周報記者獨家調查，2004年，“山水華庭”項目土地被浙江杭州富陽山水置業有限公司（下稱“浙江山水置業”）入手后，并未立即開發，而是按照政府意見，斥巨資盤活土地上“奄奄一息”的宜昌市昌龍化工氯堿有限責任公司（下稱“昌龍化工”），5年期滿后，工廠異地搬遷，土地開發才被提上日程。

市民擔心，這塊土地上曾建昌龍化工等，并運行40多年。昌龍化工主要生產聚氯乙烯樹脂和燒堿等產品，宜昌環保部門確認排放污染物為廢氣氯和廢水汞。幾十年來，工廠內化學物質滴、漏、跑、滲，很可能已浸入地下土壤。

“政府部門都批準了，土地肯定沒有問題。”對于上述質疑，盛益平信誓旦旦，但一份關于環保部門針對該項目環評批復文件上，并未顯示公眾擔憂的土地是否安全的信息。

采訪過程中，宜昌環保部門一官員酒后放言：“化工廠土地上蓋房地產有啥問題？你沒事還鉆到土地里面過日子？”

擱置十年的開發

2003年，身為國企的昌龍化工負債累累，當時職工養老金就拖欠1700萬元。政府擬引進資本參與對該化工廠的改制，借以盤活資產，解決員工安置問題。但這只“燙手山芋”，鮮有企業愿意接盤。

昌龍化工的土地，北鄰長江，背靠山體，無疑是一塊不可多得的寶地。

身為地產商的浙江山水置業對這宗“以投資換土地”的生意非常感興趣，“我們更看重未來土地所產生的價值”。

當地政府與浙江山水置業約定，收購昌龍化工后，須原地生產滿5年，且須異地建設一座不低于同等級的化工廠，再進行商業開發。

浙江山水置業馬上回應，提出唯一條件：昌龍化工所屬土地必須當即掛牌，并變更為住宅土地。2003年12月31日，宜昌市政府專題會議同意將昌龍化工304畝土地使用性質由工業用地變更為住宅用地。

按照承諾，2004年初，浙江山水置業斥資8600萬元，收購昌龍化工。

知情人表示，當時投資昌龍化工的資金超過1億元。

公開資料顯示，浙江山水置業設立宜昌山水投資有限公司（下稱“山水投資”），于2004年4月正式開工，“公司員工減少60%，產量卻增長了100%，每年虧損1000多萬元的企業，第一年就創利稅400多萬元。”

2009年3月31日，昌龍化工宣告停產。

2009年，山水投資向政府提出，擬對原昌龍化工土地進行住宅開發建設。

盛益平介紹，我們以為2009年就可以進行，但幾經規劃，最后整個都推翻了，“很著急，實際上我們2013年才動工開發”。

涉及城市控制性規劃調整和項目規劃方案，反復多次，直到2012年10月25日，市政府城鄉規劃委員會才最終調整確定，項目總建筑面積為59.39萬平方米，其中要求城鄉路與東山大道交會處的B地塊（西南側臨街地塊）7533平方米的土地進行掛牌出讓，山水公司立即以6470萬元獲得此土地。

同年12月24日，針對該項目已審核通過的項目環評報告，進行重大變更，開發主體由山水投資變更為宜昌山水房地產開發有限公司（下稱“山水地產”）。至此，歷經10年的土地開發大幕徐徐開啟。

不劃算的生意

事實上，這個項目開發周期太長。多年與政府角力，深諳官場之道的盛益平認為公司幾乎沒占到便宜。

首先，由于政府控規調整在后，原昌龍化工部分土地被占用，得到的補償微乎其微，且開發久拖未決，讓浙江山水置業蒙受了巨大損失。

2011年宜昌市第二次規劃委會議紀要顯示，增加城鄉路、白城路、白洋路三條道路（占用18064平方米，合27畝）、一所小學（占用16081平方米，合24畝）及一座菜市場（占用4373平方米，合6.55畝），共占用55畝多。

“沒辦法，政府想要就要的，不過，政府修路，做公共事業，企業肯定要支持。”

大量土地被占用后，山水地產找到政府部門，要求對其進行獎勵性補償。

幾經周折，最終同意其住宅項目容積率由1.4變更為2.8。

盛益平認為，通過容積率調高反而導致造價居高，而降低住宅品質，補償方案并不劃算。知情人說，政府不想出一分錢，反而在土地上打主意。

作為城市配套建設的排水工程也要山水地產代建，山水地產通過出資802萬元代建城鄉路排水箱涵延伸工程，當地政府根據同等地區房地產單價利潤核算，給予補償建筑面積19582.2平方米。

按照目前初步測算，山水地產代建的上述工程，實際投資已過1000萬元。

可以說，10年來，圍繞著房產開發項目，山水地產較之其他地產商，耗費了更多精力和財力。先是以投資換取土地，后因規劃被占用土地，更要命的是，根據規劃，位于項目西南側的化工廠宿舍占地11畝土地，也需要整體掛牌買下。此時，山水華庭項目開工在即，山水地產十分無奈。2013年7月13日，宜土網掛（2013）18號公告結果顯示，山水地產出資6470萬元中標，土地單價600多萬元/畝。

時代周報記者調查發現，僅一路之隔的宜化新天地項目，于2012年拿地單價僅215萬元/畝。

以上僅是初算現在的開支。如果追溯十年前，這筆糊涂賬很難算。

首先當時參與企業改制，斥資8600萬元是一攬子工程，如果攤上10年來的土地增值稅，加上配合住宅項目投資建設山水化工廠等，這個項目的實際投入，“現在算成本起碼15億元了，一點都不便宜”。

或存污染風險

“我只希望房子走得快”。至于項目土地是否安全，盛益平認為“很無聊”。

11月14日，山水公司雖然表面平靜如常，因擬在12月開盤發售，實則在內部非常緊張。

時代周報記者以購房者身份，要求置業顧問出示有關土地安全檢測報告，置業顧問堅稱有報告，但均無法出示。

“我如果回應了，讓人覺得真有這事”。

隨著調查深入，時代周報記者發現，這樣的質疑不僅僅出現在售樓部，很多客戶通過網絡等各種渠道發聲質疑，未獲得任何回應。

“很多人關心這個問題，讓他們去找政府好了。”山水公司一中層對時代周報記者說。

宜昌環保局環境評價科張科長認為，昌龍化工運行很多年，通常情況下環評報告是不對土壤安全評價的。

按照他的說法，昌龍化工生產的酸、堿是不需要控制的，要控制的是重金屬。“現行法規沒有要求對酸、堿的土地進行控制””

那項目所在的土地土壤是否有潛在的風險呢？

2010年7月，中南冶金地質檢測中心出具的一份檢測報告稱，項目地塊所檢測的6個土壤樣本基本合格。這份檢驗批號為2010—Q132的檢測報告上顯示，山水投資送檢的6份樣本，氯化氫和電解含量合格。

蹊蹺的是，當時土壤樣本并非現場采樣，僅是送檢。

實際上，在購房者之中，對土地可能潛在的風險并不知情。

根據《環境評價法》第二十一條規定，對環境可能造成重大影響、應當編制環境影響報告書的建設項目，建設單位應當在報批建設項目環境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或采取其他形式，征求有關單位、專家和公眾的意見。

今年1月23日，國務院辦公廳印發近期土壤環境保護和綜合治理工作安排通知（國辦發〔2013〕7號），要求已被污染地塊改變用途或變更使用權人的，應按照有關規定開展土壤環境風險評估，并對土壤環境進行治理修復，未開展風險評估或土壤環境質量不能滿足建設用地要求的，有關部門不得核發土地使用證和施工許可證。

事實上，在我國，土壤污染存在一定的隱蔽性。中科院南京土壤研究所研究員陳夢舫此前對媒體指出，國內不少毒地未經任何處理修復，就直接用于開發，一旦出事，就不只是環境問題，而是影響地價、房價的經濟問題，更是危害健康、人身權利的嚴重社會民生問題。

武漢大學環境法研究所所長王樹義教授曾參與《中國土壤污染防治法》立法工作，他對媒體表示，土壤污染類型多樣化，其中嚴重的是重金屬污染。